Özellikle makroekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, uzun süreli kira sözleşmelerinde başlangıçta kararlaştırılan kira bedelleri zaman içinde piyasa rayiçlerinin altında kalabilmektedir. Kanun koyucu bu durumu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle düzenlemiştir.
TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir. Hakimin TÜFE artış oranıyla bağlı kalmayıp piyasa rayiçlerine göre özgür bedel takdir edebilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren en az 5 yılın geçmiş ve 6. kira yılının başlamış olması zorunludur.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu sürede kiracıya yazılı ihtarname tebliğ etmesi halinde, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süre kaçırılırsa bir sonraki kira dönemi etkilenir; bu durum kiraya veren açısından ciddi hak kaybıdır.
Hakim, kira bedelini bilirkişi aracılığıyla belirler. Bilirkişi; taşınmazın konumu, metrekaresi, yıpranma payı ve emsal bedellerini raporlar. Belirlenen rayiç bedel üzerinden Yargıtay içtihatlarına göre %10–%20 "Hakkaniyet İndirimi" uygulanarak nihai bedele hükmedilir.
Dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasında doğru emsal sunulması, uyuşmazlığı yıllar süren yargı sürecine taşımadan çözmenin en efektif yoludur. Taşınmazın emsallerinin doğru sunulması ve bilirkişi raporlarına süresinde itiraz edilmesi süreci belirleyen en kritik unsurlardır.